On peut vendre une maison avec une piscine non déclarée, mais pas en la passant sous silence. Le notaire demande les autorisations d'urbanisme du bien. Une piscine enterrée de 10 à 100 m² construite sans déclaration préalable apparaît alors comme une construction irrégulière. Deux voies sont possibles : régulariser la piscine en mairie avant la vente (3 à 6 mois en pratique), ou vendre en informant l'acheteur par écrit dans le compromis. La déclaration aux impôts, elle, ne règle que la taxe foncière : elle ne remplace pas l'autorisation de la mairie.

Mis à jour le 15 octobre 2026. Ce guide parle de l'urbanisme (la mairie). Le fisc (taxe foncière) est un sujet distinct, traité plus bas.

Ce que vérifie le notaire

Avant la vente, le notaire rassemble les autorisations d'urbanisme des constructions du terrain : arrêté de déclaration préalable ou de permis, déclaration d'achèvement (DAACT). Pour une piscine non couverte, une déclaration préalable est exigée dès que le bassin dépasse 10 m² et jusqu'à 100 m² (article R.421-9 du Code de l'urbanisme) ; au-delà de 100 m² ou avec un abri de plus de 1,80 m, c'est un permis de construire.

S'il n'y a aucune trace d'autorisation, le notaire le signale et vous demande comment vous souhaitez procéder. Il ne bloque pas la vente de lui-même, mais il doit s'assurer que l'acheteur est informé.

Les risques pour le vendeur

  • Recours de l'acheteur s'il n'a pas été informé : le Code civil impose de communiquer les informations déterminantes pour l'acheteur (article 1112-1), et un silence volontaire peut être sanctionné (article 1137).
  • Négociation du prix : un acheteur informé demande souvent une baisse pour couvrir le risque ou le coût de la régularisation.
  • Retard de signature si la question arrive tard, au moment du compromis.

Côté mairie, l'action pénale se prescrit par 6 ans après l'achèvement des travaux, et la commune peut agir en justice pendant 10 ans pour obtenir la mise en conformité (article L.480-14 du Code de l'urbanisme). Le détail des sanctions est dans notre guide piscine non déclarée : risques et régularisation.

Vos trois options

1. Régulariser avant la vente

On dépose en mairie une déclaration préalable pour la piscine existante, exactement comme pour une piscine à construire : CERFA 16702*03, plans, photos. Elle est acceptée si la piscine respecte le PLU actuel de la commune (distances aux limites, emprise, zone). C'est la solution la plus propre pour le notaire et pour l'acheteur.

2. Vendre en informant l'acheteur

L'absence d'autorisation est écrite dans le compromis et l'acte. L'acheteur achète en connaissance de cause. C'est légal, mais il négociera souvent le prix, et sa banque ou son propre notaire peuvent poser des questions.

3. Si la piscine ne respecte pas le PLU

Par exemple trop près d'une limite ou en zone où les piscines sont interdites. La régularisation risque d'être refusée. Dans ce cas, parlez-en au notaire avant de déposer quoi que ce soit : la bonne voie dépend de l'ancienneté de la piscine et de la règle en cause.

Avant de choisir, vérifiez si votre piscine respecte le PLU : c'est ce qui décide si la régularisation est possible. Notre configurateur lit la règle de votre zone à partir de votre adresse.

Combien de temps prend une régularisation ?

ÉtapeDélai
Préparer le dossierquelques jours
Instruction par la mairie1 mois (2 mois en secteur protégé, avis de l'ABF)
Affichage sur le terrain et recours des tiers2 mois à compter de l'affichage
Déclaration d'achèvement (DAACT), contrôle de conformité3 mois (5 mois en secteur protégé) pour que la mairie conteste

En pratique, prévoyez 3 à 6 mois entre le dépôt et une situation que le notaire jugera propre. Le plus tôt est le mieux : idéalement avant de mettre la maison en vente.

Et les impôts ?

C'est un sujet séparé. Toute construction nouvelle, piscine comprise, doit être déclarée aux impôts dans les 90 jours suivant son achèvement (article 1406 du Code général des impôts), pour la taxe foncière. Cette déclaration se fait en ligne et ne remplace pas l'autorisation d'urbanisme. Si vous avez reçu une lettre à ce sujet, lisez courrier des impôts pour votre piscine : que faire.

FAQ

Peut-on vendre une maison avec une piscine non déclarée ?

Oui, mais l'acheteur doit être informé. Les deux voies habituelles : régulariser avant la vente, ou l'écrire clairement dans le compromis.

Le notaire peut-il refuser de signer ?

Il ne refuse pas de lui-même pour ce seul motif, mais il doit informer l'acheteur. Si l'acheteur ou sa banque refusent le risque, la vente peut tomber : d'où l'intérêt de régulariser tôt.

Combien coûte une régularisation ?

Le dépôt en mairie est gratuit. Le dossier (CERFA, plans cotés, photos, notice) peut être fait par vous-même, par un professionnel, ou par nous pour 179 € tout compris. La taxe d'aménagement liée à la piscine peut s'ajouter.

Vous vendez bientôt ?

On monte la déclaration préalable de régularisation à partir de votre adresse, conforme au PLU de votre commune. Rien à payer pour commencer.

Régulariser ma piscine

Sources

  • Code de l'urbanisme, art. R.421-9 (seuils des piscines), L.480-14 (action de la commune), R.462-6 (contrôle de conformité)
  • Code de procédure pénale, art. 8 (prescription de 6 ans)
  • Code civil, art. 1112-1 et 1137 (information de l'acheteur)
  • Code général des impôts, art. 1406 (déclaration des constructions nouvelles)
  • Textes consultables sur legifrance.gouv.fr